Период стагнации цен будет достаточно долгим, а для изменения цен и увеличения спроса должно произойти что-то глобальное, считают эксперты.

Осень – время года, когда можно выгодно продать квартиру. Именно в этот период, перед грядущими холодами, люди начинают покупать недвижимость. Но многие казахстанцы, особенно неопытные в сфере продажи недвижимости, как правило, запрашивают цену, далекую от рыночной. Как продать квартиру вовремя и с наименьшими потерями в отсутствие значительных ипотечных программ, inbusiness.kz узнавали от специалистов в этой сфере.

По словам Олеси Будяну, топ-специалиста по недвижимости компании "Этажи", сейчас выгодно продавать квартиру, так как цена "устаканилась", не падает и не поднимается. Выгодно также приобрести по приемлемой цене квартиру в новостройке, где предоставляют хорошие скидки – люди продают старую квартиру и покупают новую.

Когда люди продают сами, то они хотят за свою квартиру денег побольше, чтобы "навариться", но на рынке недвижимости такого нет. Есть рынок, диктующий свои цены, а есть риелтор, который помогает продать за нормальную цену – не заниженную, а именно по рынку, чтобы покупателям было удобно приобрести её.

"Бывают ситуации, когда клиент говорит, что хочет продать квартиру за 30 млн тенге, а на рынке недвижимости его квартира стоит 23 млн. тенге. Мы объясняем, что если он хочет купить и продать в данное время, то он выиграет. Такого не бывает, что продаете дешево, а покупаете за очень дорого. В любом случае, 60% от стоимости квартиры уже есть, остаточную стоимость мы помогаем приобрести либо через ипотеку Отбасы банка (50 на 50), либо через банк "ЦентрКредит". Как правило, утром мы оформляем сделку купли-продажи, а после обеда банк уже выдает деньги продавцу. При этом мы не бросаем продавца, переходим на следующую сделку и помогаем ему приобрести жилье, которое ему нужно", — рассказала специалист.

По мнению эксперта, если собственник хочет продать недвижимость, то он должен промониторить не объявления хозяев, а объявления от риелторов. Но для этого надо иметь определенные навыки. Покупателей звонит очень много, особенно "не просчитанных по ипотеке" – они хотят купить, но у них все плохо с кредитной историей. Поэтому люди просто так ходят к продавцу, отнимая его время и нервы. Профессиональные риелторы, прежде чем вести покупателя к продавцу на квартиру, отрабатывают все нюансы с вариантами ипотеки и с наличными. Смотрят кредитную историю и только потом оставляют задаток и двигаются дальше. Это целая работа.

Настанут ли лучшие времена для продажи?

"У нас такого нет, это же рынок. Никто не знает, что будет завтра. Если человек настроился продавать квартиру, настроился въезжать в новое жилье, нужно действовать здесь и сейчас. Потому что на следующий период будет другое время, и, возможно, тогда жилье подорожает. Сдавать в аренду тоже сложно – во-первых, нужен контроль над своей недвижимостью, во-вторых, будут ли арендаторы оплачивать исправно аренду или нет, возможно, что-то пропадает из вещей. И, в-третьих, квартиру просто "убивают в хлам" так, что потом продать будет очень сложно. Пока квартира в хорошем, товарном состоянии, её лучше продать сейчас. Потом нервов не оберетесь, и стоимость упадет за счёт нетоварного вида", — добавила Олеся Будяну.

Как утверждает Виталий Браиловский, владелец компании "Gold Business Kazakhstan", член ассоциации риэлторов Казахстана, в бизнесе существует правило, когда есть ажиотаж и кризис. Во время кризиса все покупают, когда ажиотаж и есть спрос, все продают. На сегодняшний день наблюдается стагнация рынка и ситуация не особо кризисная, но цены значительно упали по всей стране. Поэтому сейчас можно покупать недвижимость с учетом того, что со временем цена вырастет и тогда можно очень хорошо продать.

Сегодня рынок меняется весь – и покупка, и продажа. Если человек продаст по более низкой цене, то он и купит по более низкой цене. Здесь все зависит от потребностей людей, от того, что они хотят получить.

На вопрос, почему у собственников возникают сложности с продажей квартиры, эксперт отметил, что уменьшился спрос за счёт того, что нет ипотечных программ, которые помогают людям приобрести недвижимость. Однако, чтобы реально продать квартиру, необходимо снижать цену до уровня спроса на рынке. То, что пишется в объявлениях — это просто предложение, но это не цена продажи. Постепенное снижение цены идёт к увеличению спроса. Цена зависит от местоположения, состояния объектов недвижимости. Аналитика должна быть очень большая – общих конкретных данных нет. Одна двухкомнатная квартира может быть с евроремонтом, а другая такая же, но "убитая" — соответственно цены будут полярные. И на ту, и на эту найдётся свой покупатель.

Как быстрее продать квартиру?

"Для того, чтобы быстро и выгодно продать, надо корректировать цену. На интернет-ресурсе Krisha.kz вы забиваете в поиске объекты недвижимости в таком же районе, такой же площади и примерно такого же состояния. Если хотите быстро продать, то вы должны входить в пятерку по цене. Тогда это будет ваш реальный помощник в продаже. Соответственно, будет спрос и можно будет продать", — поделился опытом Виталий Браиловский.

Но при этом он считает, что если нет цели в продаже квартиры, то лучше её не выставлять. Потому что если объект выставлен на продажу достаточно долго и его постоянно видят, то он уже примелькался, и возникает вопрос: "квартира стоит долго, и никто не купил, значит что-то не так". Это снижает спрос на данный объект недвижимости, и лучше снять его с продажи. Но зато, когда возникнет необходимость, выставить квартиру по адекватной цене, и она уйдет как горячий пирожок.

"Период стагнации, на мой взгляд, будет достаточно затяжной. Потому что на сегодняшний день у нас переизбыток предложений по первичному и вторичному жилью. Предложений очень много, особенно по новостройкам. Из-за того, что нет ипотечных программ, все продажи встали. Должно происходить что-то глобальное для изменения цен и увеличения спроса. Допустим, банки упростили выдачу кредитов, появились какие-то ипотечные программы, или бюджетникам повысили зарплаты, что приведет к увеличению спроса – все это влияет на объём продаж. К примеру, ипотека для женщин, для военных – это же очень ограниченное количество людей, и это не особо повлияло на рынок в целом. Как только дали возможноть приобретения квартиры за счёт пенсионных накоплений, это сразу вызвало серьёзный ажиотаж. Когда будут глобальные изменения - безусловно, рынок сразу отреагирует повышением цен при появлении спроса", — отметил эксперт.

При этом он советует, что если у людей нет необходимости использовать деньги для открытия бизнеса, каких-то нужд, то продавать недвижимость не нужно. А вот получать пассивный доход путём сдачи в аренду всегда выгодно. Это очень хороший бизнес, который даёт человеку устойчивость.

По поводу того, выгодно или нет продавать квартиру сейчас, директор агентства "RIA LIGHT" Александр Вайншток считает: выгодно тому, кому это срочно надо, кто чётко поставил цель срочно продать квартиру для каких-то своих целей.

Люди не дураки…

"Выгода – понятие относительное, кому сколько денег надо и для чего они нужны. Продать выше рынка — выгодно, но нереально. Ниже рынка продать реально, но может быть невыгодно. Если "не горит" продавать, то и не надо выставлять. Потому что покупатели начали очень хорошо разбираться в ценах, делают аналитику. Если человек хочет за свою квартиру 100 млн, а по рынку она стоит 80 млн тенге, то за 100 млн тенге никто никогда не купит. К счастью, дураков не осталось. Надо реально смотреть на вещи и реально оценивать сегодняшний рынок.
Ипотечных программ можно ждать очень долго, разговоры идут, но пока ничего такого более-менее существенного не вижу на горизонте. По крайней мере, в этом году и в начале следующего", — отметил он.

Покупательский спрос складывается из многих факторов – дефицита квартиры, локации, того, что нет таких цен на рынке. А если среднестатистическую квартиру человек начал продавать, то необходимо продавать по цене рынка, считает эксперт.

Между тем у каждого человека свои причины продать квартиру. Одни хотят выгодно продать, чтобы приобрести наиболее лучший вариант, другие — решить финансовые вопросы (раздать долги). Но необоснованно завышенная цена не позволит продать квартиру в желаемые сроки.

"Krisha.kz – площадка неоднозначная, там "хотелки" продавцов. Но реальные сделки по цене на 15-20% ниже. Люди теряют время, и квартиры простаивают. Если сильно занижена цена, то это тоже отпугивает покупателя – значит есть какие-то проблемы. Не следует занижать цены необоснованно. Квартира должна продаваться не более трёх месяцев, это максимальное время продажи", — советует Александр Вайншток.

По его словам, лучший вариант продать быстро – обратиться в профессиональное агентство. Собственники экономят на комиссионных по услугам риелтора, но очень много теряют. Они теряют время и очень сильно рискуют своей безопасностью – может прийти неизвестно кто и это выльется в весьма негативную ситуацию.

"Люди, к сожалению, этого не понимают. Если у человека есть время, железные нервы и он не беспокоится за свою безопасность, то, конечно, он может продавать сам. При этом необходимо провести грамотную фотосессию, квартире для продажи нужен презентационный вид, и не всегда покупатели могут это грамотно сделать. Кроме того, не всегда складывается диалог между продавцом и покупателем, потому что каждый лоббирует свои интересы, а вот специалист лоббирует интересы обеих сторон, и компромисс приводит к удачной и взаимовыгодной сделке", — резюмировал эксперт.

Изображение от Freepik